À retenir
10 700 € par an imputables sur le revenu global (article 156 du CGI)
Jusqu'à 21 400 € pour une rénovation qui sort le logement des classes E, F ou G
Dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (loi de finances pour 2026)
Qu'est-ce que le déficit foncier pour un bailleur ?
Il y a déficit foncier quand les charges déductibles d'un logement loué vide dépassent les loyers perçus. Le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an. Le reste s'impute sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il faut être imposé au régime réel.
| Part du déficit | Où elle s'impute | Source |
|---|---|---|
| Déficit hors intérêts d'emprunt, jusqu'à 10 700 € par an | Revenu global de l'année | CGI, article 156, I-3° |
| Part au-delà de 10 700 € | Revenus fonciers des 10 années suivantes | CGI, article 156, I-3° |
| Part liée aux intérêts d'emprunt | Revenus fonciers des 10 années suivantes | CGI, article 156, I-3° ; service-public.gouv.fr, F1991 |
| Revenu global insuffisant pour absorber le déficit | Revenu global des 6 années suivantes | Service-public.gouv.fr, fiche F1991 |
Sources : Légifrance, article 156 du code général des impôts, en vigueur au 4 novembre 2026. Service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026.
Le déficit se déclare sur le formulaire n° 2044, joint à la déclaration de revenus n° 2042. Le micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles.
Combien peut-on déduire pour des travaux de rénovation énergétique ?
Pour des travaux de rénovation énergétique, la limite sur le revenu global monte jusqu'à 21 400 € par an. Les travaux doivent faire passer le logement de la classe E, F ou G à A, B, C ou D. Le devis doit dater du 5 novembre 2022 au plus tôt, et les dépenses être payées fin 2027 au plus tard.
| Condition | Règle officielle | Source |
|---|---|---|
| Limite annuelle sur le revenu global | 21 400 € au plus, à hauteur des dépenses de rénovation énergétique | CGI, article 156, I-3° |
| Classe avant travaux | E, F ou G | CGI, article 156, I-3° |
| Classe après travaux | A, B, C ou D | CGI, article 156, I-3° |
| Devis | Accepté à compter du 5 novembre 2022 | Service-public.gouv.fr, fiche F1991 |
| Paiement des dépenses | Entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 | Service-public.gouv.fr, fiche F1991 ; loi n° 2026-103, article 47 |
| Choix du plafond majoré | Option exercée sur la déclaration n° 2044 | BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300 |
| Cumul avec la limite de 10 700 € | Montant global de 21 400 € au plus | BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 310 |
Sources : article 156 du CGI, en vigueur au 4 novembre 2026. Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47. BOFiP du 16 septembre 2025.
Les deux limites ne s'additionnent pas. La limite de 10 700 € est rehaussée jusqu'à 21 400 €, seulement à hauteur des dépenses de rénovation énergétique.
Quelles conditions faut-il remplir pour garder la déduction ?
Le logement doit être loué nu, et le bailleur imposé au régime réel. La déduction sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d'être loué dans les trois ans qui suivent l'année de déduction. Pour le plafond de 21 400 €, il faut aussi prouver le nouveau classement par un DPE avant le 31 décembre 2027.
| Condition | Ce qui est exigé | Source |
|---|---|---|
| Type de location | Location nue, revenus fonciers au régime réel | Service-public.gouv.fr, fiche F1991 |
| Durée de location | Logement loué dans les 3 ans qui suivent l'année de déduction | Service-public.gouv.fr, fiche F1991 ; CGI, article 156 |
| DPE avant travaux | Classe E, F ou G, DPE valable entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux | Décret n° 2023-297, article 1er ; BOFiP, § 280 |
| DPE après travaux | Classe A, B, C ou D | Décret n° 2023-297, article 1er ; BOFiP, § 280 |
| Nouveau classement non justifié à temps | Déficit recalculé selon les règles de droit commun | CGI, article 156, I-3° ; BOFiP, § 290 |
| Devis et factures | Fournis à la demande de l'administration | BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 270 |
Sources : service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026 ; décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 ; BOFiP du 16 septembre 2025.
Certains événements n'entraînent pas de remise en cause, comme l'invalidité, le licenciement ou le décès, selon service-public.gouv.fr. Le DPE après travaux n'a pas besoin d'être daté du jour de la fin du chantier.
Quels travaux ouvrent droit au plafond de 21 400 € ?
Seules les dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique comptent pour le plafond majoré. Leur liste est fixée par le décret n° 2023-297 du 21 avril 2023. Le critère décisif reste le résultat. Le logement doit sortir des classes E, F ou G et atteindre au moins la classe D, prouvée par DPE.
| Étape | Ce qu'il faut prévoir | Pourquoi |
|---|---|---|
| Avant le devis | Un DPE valable du logement | Il fixe la classe de départ (E, F ou G) |
| Le programme | Des travaux qui visent au moins la classe D | C'est la condition du plafond de 21 400 € |
| Le devis | Accepté à compter du 5 novembre 2022 | Condition de date |
| Le paiement | Au plus tard le 31 décembre 2027 | Fin du dispositif au 4 novembre 2026 |
| Après les travaux | Un nouveau DPE en classe A, B, C ou D | Sans lui, le déficit est recalculé |
Sources : CGI, article 156 ; décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 ; service-public.gouv.fr, fiche F1991.
Un audit énergétique aide à bâtir un programme qui gagne assez de classes. Les règles du diagnostic pour louer sont dans le guide DPE obligatoire pour louer : règles 2026.
Jusqu'à quand le plafond de 21 400 € s'applique-t-il ?
Le plafond majoré vaut pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Il devait d'abord s'arrêter fin 2025. La loi de finances pour 2026 l'a prolongé de deux ans. Le nouveau classement énergétique doit lui aussi être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Après cette date, seule la limite de 10 700 € resterait, sauf nouvelle prolongation.
| Date | Ce qui se passe | Source |
|---|---|---|
| 5 novembre 2022 | Premiers devis acceptés pris en compte | Loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022, article 12 ; service-public.gouv.fr, F1991 |
| 1er janvier 2023 | Premières dépenses payées prises en compte | Décret n° 2023-297 du 21 avril 2023 |
| 19 février 2026 | Prolongation jusqu'au 31 décembre 2027 | Loi n° 2026-103 de finances pour 2026, article 47 |
| 31 décembre 2027 | Dernier jour de paiement et de justification du nouveau classement | CGI, article 156, I-3° |
Sources : Légifrance, loi n° 2026-103 du 19 février 2026, JORF du 20 février 2026 ; article 156 du CGI, en vigueur au 4 novembre 2026.
Le projet de loi Relance logement, en discussion au Parlement, porte surtout sur la location des passoires. Ses étapes sont décrites dans Loi Relance logement : relouer une passoire, ce qui changerait.
Comment organiser des travaux pour un logement loué ?
Commencez par un DPE à jour, puis un programme de travaux qui vise au moins la classe D. Faites signer et payer les travaux avant le 31 décembre 2027 pour le plafond majoré. Gardez devis, factures et DPE. Un bailleur peut aussi demander MaPrimeRénov' sous conditions, et vérifier les dates d'interdiction de louer.
Les dates d'interdiction des logements F et G sont dans Passoires énergétiques : le calendrier de location 2025-2034. Les aides aux travaux sont présentées sur la page MaPrimeRénov'.
Hexa Rénov' intervient comme contractant général, en Île-de-France hors Paris intra-muros. Vous signez un seul contrat, clé en main, pour tous les corps d'état. Un seul interlocuteur suit le chantier et vous remet les factures détaillées utiles à votre déclaration. Hexa Rénov' vous offre le DPE officiel après travaux, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Seule la classe de ce DPE officiel fait foi.
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