Déficit foncier

Définition et objectifs du déficit foncier

Un outil fiscal avantageux pour les propriétaires bailleurs

Le déficit foncier se produit lorsque les charges liées à un bien immobilier mis en location (comme les travaux de rénovation, les frais d’entretien, les taxes ou les intérêts d’emprunt) dépassent les revenus locatifs générés par ce bien. Ce déficit peut être déduit du revenu global imposable, sous certaines conditions, permettant ainsi au propriétaire de réduire son impôt sur le revenu.

L’objectif principal du déficit foncier est d’encourager les propriétaires bailleurs à investir dans l’entretien et la rénovation de leurs biens locatifs. Cela contribue à améliorer le parc immobilier locatif en France tout en offrant un avantage fiscal significatif aux investisseurs.

Un double avantage pour les propriétaires

Le déficit foncier offre un avantage fiscal immédiat en réduisant l’impôt à payer pour l’année en cours. Il favorise également les investissements dans des travaux de rénovation ou d’amélioration, qui peuvent augmenter la valeur du bien et attirer des locataires. C’est un mécanisme particulièrement avantageux dans le cadre de stratégies patrimoniales ou pour optimiser la rentabilité de ses biens locatifs.

En somme, le déficit foncier est une opportunité clé pour les propriétaires souhaitant alléger leur fiscalité tout en valorisant leur patrimoine immobilier.

Déficit foncier : Pour qui et pour quels travaux ?

Critères d’éligibilité et travaux éligibles

Le déficit foncier est uniquement destiné aux propriétaires bailleurs en France qui louent des biens immobiliers non meublés. Il leur permet de bénéficier d’un avantage fiscal en déduisant certaines charges de leur revenu imposable, notamment lorsqu’elles concernent des travaux de rénovation ou d’amélioration.

Qui peut en bénéficier ?

• Les propriétaires de biens non meublés, destinés à la location longue durée.
• Les biens doivent être situés en France et respecter les normes fiscales en vigueur pour les locations non meublées.
• Le logement doit avoir été achevé depuis plus de 2 ans, garantissant que les travaux apportent une amélioration significative par rapport à son état initial.

Quels travaux sont éligibles ?

Pour être pris en compte dans le cadre du déficit foncier, les travaux doivent viser à améliorer la performance énergétique ou l’état général du bien. Les interventions éligibles incluent :

• L’isolation thermique (murs, toitures, fenêtres) pour réduire les pertes énergétiques.
• Le remplacement des systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude par des équipements plus performants et économiques.
• L’amélioration de la ventilation, notamment avec l’installation d’une VMC ou de systèmes permettant une meilleure circulation de l’air.
• Les travaux d’entretien ou de réparation visant à maintenir le bien en état d’habitabilité.

Les travaux strictement liés à la décoration ou à l’agrément ne sont pas éligibles, car ils n’apportent pas de valeur énergétique ou structurelle au bien.

Quand et comment déclarer ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux doivent avoir été réalisés et payés dans un délai précis. La demande d’exonération liée au déficit foncier doit être effectuée dans l’année suivant la fin des travaux, afin de garantir que les améliorations sont récentes et pertinentes. Une documentation complète des travaux (factures, preuves de paiement) doit être conservée pour justifier les déductions en cas de contrôle fiscal.

Déficit foncier : Pour quels montants ?

Comprendre les plafonds et leur utilisation

Le déficit foncier est un avantage fiscal permettant aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt en déduisant certaines charges, notamment les frais de rénovation et d’amélioration, de leur revenu global ou de leurs revenus fonciers.

Plafond annuel du déficit foncier

• Le montant maximum imputable sur le revenu global est de 10 700 € par an.
• Si le déficit excède ce plafond, il peut être reporté sur les revenus fonciers : Pendant 6 ans pour les montants non déduits sur le revenu global. Jusqu’à 10 ans pour le solde imputable exclusivement sur les revenus fonciers.

Doublement du plafond pour les rénovations énergétiques

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, le plafond du déficit foncier imputable est doublé, atteignant 21 400 € par an, dans le cadre de travaux de rénovation énergétique. Pour bénéficier de cette mesure exceptionnelle, les travaux doivent :

• Être réalisés sur des logements classés E, F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
• Permettre d’atteindre une étiquette énergétique A, B, C ou D après les rénovations.
• Être achevés avant le 31 décembre 2025.

Cette mesure vise à inciter les propriétaires à engager des travaux ambitieux pour améliorer la performance énergétique des logements anciens ou énergivores, contribuant ainsi à la transition écologique.

Déficit foncier : Comment en bénéficier ?

Les conditions pour profiter du dispositif

Pour bénéficier du déficit foncier, plusieurs critères doivent être respectés afin de garantir l’éligibilité au dispositif. Ce mécanisme fiscal, réservé aux propriétaires bailleurs, vise à encourager les travaux d’amélioration et de rénovation énergétique tout en offrant un avantage fiscal significatif.

Les conditions à respecter

1. Être propriétaire d’un logement destiné à la location non meublée
   Le bien doit être mis en location en tant que logement non meublé, sous le régime de la location nue, et doit générer des revenus fonciers.
2. Maintenir le bien en location pour une durée minimale
   Le logement doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier. Cette condition garantit que le dispositif profite à des logements effectivement mis à disposition des locataires.
3. Être soumis au régime d’imposition au réel
   Le bénéficiaire doit être sous le régime d’imposition au réel (et non au régime micro-foncier) pour pouvoir déduire les charges liées au bien et imputer le déficit foncier sur ses revenus.

Maximisez vos avantages fiscaux

Pour profiter pleinement du déficit foncier, il est essentiel de respecter ces critères et de conserver toutes les preuves nécessaires (factures, contrats de location, etc.) en cas de contrôle fiscal. En planifiant vos travaux et votre mise en location avec soin, vous pouvez optimiser vos déductions fiscales et valoriser votre patrimoine immobilier.

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Cumul des aides avec le déficit foncier

Un dispositif cumulable pour maximiser vos financements

Le déficit foncier est un avantage fiscal qui peut être combiné avec plusieurs autres dispositifs d’aide pour financer vos travaux de rénovation énergétique. Ce cumul permet de réduire significativement le coût de votre projet tout en optimisant vos avantages fiscaux.

1. Cumul avec MaPrimeRénov’

Le déficit foncier est compatible avec les différentes catégories de MaPrimeRénov’ :

• Parcours Décarboné, pour les rénovations ambitieuses visant une réduction significative des émissions de CO2.
• Parcours Accompagné, pour les projets bénéficiant d’un accompagnement global par un conseiller en rénovation énergétique.
• Parcours Copropriété, pour les travaux réalisés dans les parties communes des immeubles en copropriété.

2. Cumul avec la TVA à taux réduit et les aides locales

Les travaux éligibles au déficit foncier peuvent également bénéficier de :

• La TVA à taux réduit de 5,5 % ou 10 %, applicable selon la nature des travaux.
• Les aides des collectivités territoriales (communes, départements, régions), qui varient en fonction des priorités locales et des spécificités régionales.

3. Cumul avec les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les CEE permettent de financer une partie des travaux énergétiques grâce à une contribution des fournisseurs d’énergie. Ce dispositif est compatible avec le déficit foncier, offrant un soutien financier supplémentaire pour des projets comme l’isolation ou le remplacement de systèmes de chauffage.

4. Cumul avec l’Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

L’Éco-prêt à taux zéro est une aide précieuse pour financer les travaux éligibles sans payer d’intérêts. Il est cumulable avec le déficit foncier, facilitant ainsi le financement des rénovations tout en réduisant la charge fiscale.

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