Rénover une passoire thermique ou la vendre ?

Qu'est ce qu'une passoire thermique ?

Les "passoires thermiques" désignent des logements mal isolés, classés F ou G en termes de performance énergétique.

Les bâtiments énergivores coûtent cher, nuisent à l'environnement par leurs émissions et compromettent le confort des habitants, réduisant ainsi leur valeur sur le marché immobilier face à une conscience écologique grandissante.

Passoires thermiques : une explosion des ventes mais une décote sur le prix

En France, ces passoires thermiques représentent environ 17% du parc immobilier. Il s'agit principalement de logements anciens, construits avant 1975.  Les réformes (notamment celle portant sur les DPE) et lois successives (loi Climat et Résilience) affectent particulièrement le marché locatif. Ainsi depuis aout 2022, il est désormais impossible pour les propriétaires d'indexer les loyers des logements considérés comme passoires énergétiques (étiquettes DPE F et G). 

Depuis le 1er janvier 2023, il est par ailleurs impossible de louer un logement dont l'étiquette DPE est G+ et cette interdiction s'étendra progressivement dans les prochaines années :

• À partir du 01/01/2025, cette interdiction s'étendra aux logements G.
• À partir du01/01/2028, cette interdiction s'étendra aux logements F.
• À partir du 01/01/2034 cette interdiction s'étendra aux logements E. 

Ces différentes obligations entrainent ainsi une augmentation significative du nombre de passoires thermiques. En 2022, le nombre de passoires thermiques mises en vente a augmenté de 20 % par rapport à l'année précédente. Entre le 2e trimestre 2021 et le 1er trimestre 2022, la part en vente des logements considérés comme passoires thermiques est ainsi passée de 11% à 16%.

La mise en vente d'une passoire thermique s'accompagne obligatoirement d'une décote sur le prix. Cette décote peut être même significative dans certaines régions (plus de 10% dans le Grand Est ou les Hauts de France par exemple). Elle est en moyenne de l'ordre de 5% à 20% par rapport à un même logement classé D.

En outre, 40 % des acheteurs perçoivent un DPE médiocre comme un moyen de négociation. Concrètement, les tarifs des biens énergivores sont plus sujets à négociation (5,6 % du prix affiché) comparativement à ceux des biens à meilleure efficacité énergétique (3,7 % du prix). Conscient de cette période peu favorable, 57 % des propriétaires-bailleurs prêts à vendre leurs logements peu performants seraient disposés à réduire leur prix de vente, contre « seulement » 43 % en 2022.

Passoires thermiques : les villes les plus concernées

Dans les grandes agglomérations françaises, Paris se distingue par la plus forte présence de logements à faible performance énergétique, classifiés F ou G selon le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). En 2022, ces habitations peu efficientes formaient en moyenne 30,8 % des offres immobilières parisiennes, une hausse notable par rapport aux 19,9 % de 2021. D'après une analyse d'Opinionway pour SeLoger, le volume de ces logements peu performants a quadruplé entre le 1er juillet 2021 et le 1er janvier 2023, passant de cent à plus de quatre cents annonces. Cette augmentation s'explique principalement par deux facteurs :

• Le premier concerne la précision croissante des annonces immobilières en termes de consommation énergétique. En novembre 2022, 83 % des annonces mentionnaient l'étiquette énergétique, contre environ 70 % en 2021 à la même époque.
• Le second facteur est lié à la réforme du DPE, qui a introduit une nouvelle méthode de calcul, résultant en une augmentation de 8 % des logements classés comme passoires thermiques en France.

Lille arrive en seconde position, après Paris, en nombre de passoires thermiques. En 2022, 15,8 % des biens immobiliers en vente à Lille étaient classés F ou G, en augmentation par rapport aux 11,4 % de 2021. Bordeaux se classe troisième, avec 11,9 % de son marché immobilier composé de passoires énergétiques en 2022. Cette proportion a doublé en un an, passant de 6,1 % en 2021.

Enfin, Rennes et Nantes, complètent ce classement. Elles comptabilisent respectivement 11,8 % et 11,5 % de logements classés F ou G.

Passoires thermiques : Des aides et dispositifs encourageants la rénovation

Nous l'avons vu, vendre une passoire thermique peut se révéler contre bénéfique. Il existe ainsi, plusieurs aides et dispositifs incitant la rénovation de ces passoires thermiques.

Si l'on projette de réaliser un investissement locatif, Hexa Rénov' vous propose trois dispositifs :

• Le dispositif Loc'Avantages : Loc'Avantages est dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de mise en location du bien à un loyer plafonné et à un locataire aux ressources modestes.
• Le dispositif Denormandie : Dispositif en vigueur depuis le 1er janvier 2019 (et jusqu'au 31 décembre 2024), le Denormandie permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie des travaux de rénovation réalisés dans leur logement.
• Le déficit foncier : Les travaux réalisés par les propriétaires bailleurs dans le cadre de la rénovation de leur logement, peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux et ainsi réduire l'assiette de calcul de l'impôt.

En plus de ces dispositifs, les propriétaires peuvent également bénéficier de nombreuses aides afin d'entreprendre leurs travaux de rénovation énergétique :

• Ma PrimeRénov' Parcours Décarboné : Ce parcours permet de financer le changement de son système de chauffage ou l'isolation de son logement. Attention, à compter du 1er juillet 2024, les propriétaires de passoires énergétiques ne pourront plus bénéficier de cette aide et devront se tourner vers Ma PrimeRénov' Parcours accompagné ;
• Ma PrimeRénov' Parcours accompagné : Destinée à financer des travaux d'ampleur, cette aide s'adresse à tous les propriétaires quels que soient leurs revenus. Les travaux réalisés doivent permettre un gain d'au moins 2 classes énergétiques. Le montant de la prime accordé varie en fonction des revenus du ménage et du gain énergétique réalisé.

Faire appel à un professionnel pour rénover votre passoire thermique

Engager un professionnel certifié RGE est crucial pour évaluer et améliorer l'efficacité énergétique des passoires thermiques, en ciblant isolation et systèmes énergétiques performants. Cette expertise assure non seulement la qualité des travaux mais facilite également l'accès à des financements spécifiques.

Hexa Renov' offre un accompagnement complet, du conseil initial jusqu'à l'assistance pour les aides financières, permettant une rénovation sur mesure, respectueuse de votre budget et de vos besoins énergétiques.