"Au 1er janvier 2025, la France compte 3,9 millions de passoires thermiques parmi ses résidences principales (SDES)."Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires
Qu'est ce qu'une passoire thermique ?
Les "passoires thermiques" sont des logements classés F ou G selon le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).
Leur mauvaise isolation thermique et leur forte consommation énergétique pèsent lourdement sur les finances des occupants, nuisent à l'environnement et affectent leur confort. Ces biens immobiliers voient également leur attractivité diminuer face à une conscience écologique grandissante.
Alors, faut-il rénover ou vendre ? Voici un guide complet pour évaluer la meilleure stratégie selon votre situation.
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Rappel sous 2 h ouvrées
Passoires thermiques : ce que change la loi Climat et Résilience
En France, au 1er janvier 2025, ces passoires thermiques représentent 12,7 % des résidences principales, soit 3,9 millions de logements (service statistique du ministère de la Transition écologique). Il s'agit principalement de logements anciens, construits avant 1975. Les réformes (notamment celle portant sur les DPE) et lois successives (loi Climat et Résilience) affectent particulièrement le marché locatif. Ainsi depuis aout 2022, il est désormais impossible pour les propriétaires d'indexer les loyers des logements considérés comme passoires énergétiques (étiquettes DPE F et G).
Depuis le 1er janvier 2023, il est par ailleurs impossible de louer un logement dont l'étiquette DPE est G+ et cette interdiction s'étendra progressivement dans les prochaines années :
- À partir du 01/01/2025, cette interdiction s'étendra aux logements G.
- À partir du01/01/2028, cette interdiction s'étendra aux logements F.
- À partir du 01/01/2034 cette interdiction s'étendra aux logements E.
Quel écart de consommation entre un logement F ou G et un logement D ?
Un logement classé D consomme moins de 250 kWh d'énergie primaire par m² et par an. Un logement F en consomme de 330 à 420, un logement G 420 ou plus. Passer de F à D réduit donc la consommation de plus de 80 kWh par m² et par an, et de G à D, de plus de 170 kWh.
Ces seuils sont fixés par l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique (annexe 5). Ils valent pour un logement de plus de 40 m² situé à moins de 800 mètres d'altitude. Chaque classe combine deux plafonds : la consommation d'énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Le logement prend la moins bonne des deux classes.
| Classe | Énergie primaire (kWh/m²/an) | Gaz à effet de serre (kg éq. CO2/m²/an) |
|---|---|---|
| A | moins de 70 | moins de 6 |
| B | de 70 à moins de 110 | de 6 à moins de 11 |
| C | de 110 à moins de 180 | de 11 à moins de 30 |
| D | de 180 à moins de 250 | de 30 à moins de 50 |
| E | de 250 à moins de 330 | de 50 à moins de 70 |
| F | de 330 à moins de 420 | de 70 à moins de 100 |
| G | 420 ou plus | 100 ou plus |
Deux cas particuliers prévus par le même arrêté :
- Logement de 40 m² ou moins : des seuils adaptés s'appliquent depuis le 1er juillet 2024 (arrêté du 25 mars 2024).
- Logement situé au-dessus de 800 mètres d'altitude, en zone climatique H1b, H1c ou H2d : la classe E va jusqu'à 390 kWh et 80 kg, la classe F jusqu'à 500 kWh et 110 kg.
Ce que représente l'écart pour un logement de 100 m²
Un calcul simple à partir de ces seuils : un logement classé F de 100 m² consomme au moins 33 000 kWh d'énergie primaire par an. Un logement classé D de même surface en consomme moins de 25 000. L'écart dépasse donc 8 000 kWh par an. Entre un logement G et un logement D de 100 m², il dépasse 17 000 kWh par an.
Il s'agit d'énergie primaire, et non de la consommation lue sur vos factures. Pour l'électricité, chaque kWh consommé compte pour 1,9 kWh d'énergie primaire depuis le 1er janvier 2026, contre 2,3 auparavant (arrêté du 13 août 2025). Ce facteur passera à 1,7 au 1er janvier 2027 (arrêté du 19 août 2026). Pour les autres énergies, 1 kWh consommé compte pour 1 kWh (annexe 3 de l'arrêté du 31 mars 2021).
Quel gain viser après une rénovation ?
Pour être aidée par MaPrimeRénov' en rénovation d'ampleur, une rénovation doit porter sur un logement classé E, F ou G avant travaux. Elle doit aussi permettre un gain d'au moins deux classes énergétiques (Anah, guide « Les aides financières en 2026 », pages 18 et 19).
- Un logement F qui gagne deux classes atteint la classe D : sa consommation passe sous 250 kWh par m² et par an.
- Un logement G qui gagne deux classes atteint la classe E : sa consommation passe sous 330 kWh par m² et par an.
- Pour atteindre la classe D, un logement G doit gagner trois classes. Le plafond de travaux retenu par MaPrimeRénov' est alors plus élevé : 40 000 € HT au lieu de 30 000 € HT.
La tendance est à la baisse : au 1er janvier 2025, la part des passoires énergétiques parmi les résidences principales a reculé de 4,4 points depuis 2022, selon l'ADEME. Cela représente une diminution de 26 % en trois ans.
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Les options pour les propriétaires de passoires
Option 1 : Vendre dès maintenant
Vendre une passoire thermique peut être une solution rapide pour se défaire des contraintes techniques et financières liées aux travaux. Voici les points clés à considérer :
- Profil des acheteurs : La plupart des acquéreurs sont des investisseurs ou des particuliers prêts à réaliser des travaux. Ils négocient souvent fortement, ce qui peut rallonger les discussions commerciales.
Cependant, vendre un tel bien implique d’être transparent sur son état énergétique et d’éventuellement fournir des études préalables sur les coûts de rénovation, ce qui peut rassurer les acheteurs.
Hexa Rénov' réalise des simulations personnalisées de travaux de rénovation énergétique en collaboration avec des agents immobiliers ou directement avec les propriétaires, permettant ainsi d’estimer précisément les coûts dès les premières étapes du projet.
Option 2 : Rénover avant la mise en vente
Investir dans des travaux de rénovation énergétique est une stratégie long terme, bénéfique à la fois pour valoriser le bien et réduire ses charges. Voici les principaux avantages :
- Augmentation de la valeur marchande : Un logement énergétiquement performant attire davantage d’acheteurs et peut se vendre à un prix supérieur. Les biens classés A ou B peuvent se négocier à des prix significativement plus élevés.
- Conformité aux normes futures : La rénovation évite les restrictions à venir, notamment l’interdiction de louer pour les logements F dès 2028.
- Diminution des charges : Une isolation efficace et un système de chauffage éco-performant permettent de réduire considérablement les dépenses énergétiques, une économie qui devient un argument de poids auprès des futurs acheteurs ou locataires.
Comment décider ?
La vente est une option à envisager si votre bien se trouve dans une zone à forte demande ou si vous souhaitez éviter les contraintes financières et temporelles liées à une rénovation.
En revanche, si vous prévoyez de conserver votre bien ou de le louer, la rénovation est une stratégie plus adaptée. Elle valorise votre patrimoine, le rend conforme aux réglementations en vigueur et vous permet de bénéficier d’aides financières pour réduire le coût des travaux.
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Passoires thermiques : Des aides et dispositifs encourageants la rénovation
Nous l'avons vu, vendre une passoire thermique peut se révéler contre bénéfique. Il existe ainsi, plusieurs aides et dispositifs incitant la rénovation de ces passoires thermiques.
Si l'on projette de réaliser un investissement locatif, Hexa Rénov' vous propose trois dispositifs :
- Le dispositif Loc'Avantages : Loc'Avantages est dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie d'un engagement de mise en location du bien à un loyer plafonné et à un locataire aux ressources modestes.
- Le dispositif Denormandie : Dispositif en vigueur depuis le 1er janvier 2019 (et jusqu'au 31 décembre 2027), le Denormandie permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt en contrepartie des travaux de rénovation réalisés dans leur logement.
- Le déficit foncier : Les travaux réalisés par les propriétaires bailleurs dans le cadre de la rénovation de leur logement, peuvent imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur leurs revenus globaux et ainsi réduire l'assiette de calcul de l'impôt.
En plus de ces dispositifs, les propriétaires peuvent également bénéficier de nombreuses aides afin d'entreprendre leurs travaux de rénovation énergétique :
- MaPrimeRénov' par geste : Ce parcours permet de financer le changement de son système de chauffage, comme la pompe à chaleur. L'isolation de son logement n'en fait plus partie. Pour les logements classés F ou G, en France métropolitaine, ce parcours reste ouvert aux demandes déposées jusqu'au 31 décembre 2027 (décret n° 2026-822 du 25 août 2026). Ensuite, pour ces logements, l'aide passera par MaPrimeRénov' Parcours accompagné ;
- MaPrimeRénov' Parcours accompagné : Destinée à financer des travaux d'ampleur, cette aide s'adresse à tous les propriétaires quels que soient leurs revenus. Les travaux réalisés doivent permettre un gain d'au moins 2 classes énergétiques. Le montant de la prime accordé varie en fonction des revenus du ménage et du gain énergétique réalisé.
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Faire appel à un professionnel pour rénover votre passoire thermique
Engager un professionnel certifié RGE est crucial pour évaluer et améliorer l'efficacité énergétique des passoires thermiques, en ciblant isolation et systèmes énergétiques performants. Cette expertise assure non seulement la qualité des travaux mais facilite également l'accès à des financements spécifiques.
Hexa Rénov' offre un accompagnement complet, du conseil initial jusqu'à l'assistance pour les aides financières, permettant une rénovation sur mesure, respectueuse de votre budget et de vos besoins énergétiques.
