Travaux dans un logement loué : ce que vous pouvez déduire

Quels travaux peut-on déduire de ses revenus fonciers ?

En location nue, au régime réel, vous déduisez deux familles de travaux : les réparations et l'entretien, puis l'amélioration. L'amélioration n'est déductible que pour des locaux d'habitation. Les travaux doivent avoir été payés pendant l'année d'imposition. La construction, la reconstruction et l'agrandissement ne sont jamais déductibles.

Sources : Légifrance, code général des impôts, article 31, en vigueur au 6 novembre 2026. BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, version du 3 février 2014.

La règle se lit au moment des travaux. Le BOFiP précise que l'usage d'habitation s'apprécie « lors de l'exécution des travaux ».

Où passe la limite entre amélioration et agrandissement ?

L'amélioration apporte un équipement ou un confort nouveau, sans toucher à la structure. L'agrandissement augmente la surface ou le volume habitable. Entre les deux, le BOFiP vise aussi les aménagements internes si lourds qu'ils équivalent à une reconstruction. Ces derniers ne sont pas déductibles, même dans un immeuble ancien à moderniser.

Source : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 30, 70, 80 et 110, version du 3 février 2014.

En cas de doute sur un gros chantier, interrogez votre service des impôts avant de signer. Le devis doit décrire chaque poste séparément.

Faut-il être au régime réel pour déduire ses travaux ?

Oui. Au micro-foncier, vous ne déduisez aucun travaux. Un abattement de 30 % remplace toutes les charges. Ce régime s'applique d'office si vos loyers nus ne dépassent pas 15 000 € par an. Vous pouvez opter pour le réel, mais l'option vaut trois ans. Au-delà de 15 000 €, le réel s'impose.

Source : service-public.gouv.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026.

Avant un gros chantier, comparez les deux régimes. Des travaux importants rendent souvent le réel plus intéressant.

Quand déduire les travaux, et que faire d'un acompte ?

Vous déduisez les dépenses l'année où vous les payez, pas l'année du chantier. Un acompte versé en décembre compte donc pour cette année-là, même si les travaux ont lieu l'année suivante. Les travaux financés par une subvention restent déductibles l'année du paiement. La subvention devient alors un revenu imposable.

Source : BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, version du 28 décembre 2015.

Votre propre travail n'est jamais déductible. Seul le prix d'achat des matériaux l'est.

Et si les travaux dépassent les loyers de l'année ?

Ils créent un déficit foncier. Hors intérêts d'emprunt, ce déficit s'impute sur votre revenu global, dans une limite annuelle. Pour une rénovation énergétique qui sort un logement des classes E, F ou G, cette limite est relevée jusqu'à fin 2027. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des années suivantes.

Les plafonds, les conditions de classe DPE et le calendrier sont détaillés sur la page Déficit foncier et rénovation énergétique. Retenez une règle : le logement doit rester loué pendant trois ans après la déduction.

Comment organiser des travaux déductibles dans un logement loué ?

Faites établir un devis qui sépare chaque poste : réparation, amélioration, éventuel agrandissement. Gardez les factures acquittées et leurs dates de paiement. Vérifiez la classe DPE avant et après travaux. Pour un logement F ou G, commencez par ce qui conditionne la location, puis le reste.

1. Le diagnostic : vérifiez le DPE et sa date. Les règles sont dans le guide DPE obligatoire pour louer : règles 2026.
2. Le programme : isolation, chauffage et ventilation ensemble, pour gagner des classes.
3. Le devis unique : tous les corps d'état sur un même document, poste par poste.
4. Les justificatifs : factures acquittées, DPE après travaux, échéancier des paiements.

Pour un appartement entier à remettre en état, voir aussi Rénover un appartement avant de le louer, clé en main. Les primes et prêts ouverts au bailleur sont dans Aides à la rénovation pour un propriétaire bailleur en 2026.

Hexa Rénov' intervient comme contractant général, en Île-de-France hors Paris intra-muros. Vous signez un seul contrat, clé en main, pour tous les corps d'état. Un seul interlocuteur suit le chantier et vous remet des factures détaillées par poste. Hexa Rénov' vous offre le DPE officiel après travaux, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Seule la classe de ce DPE officiel fait foi.

Questions fréquentes

Les travaux de rénovation énergétique sont-ils déductibles ?

Oui, au régime réel. Ce sont des travaux d'amélioration, déductibles pour des locaux d'habitation. Service-public cite d'ailleurs la rénovation énergétique comme exemple de travaux d'amélioration déductibles.

Peut-on déduire des travaux faits soi-même ?

Seulement le prix des matériaux. Le BOFiP précise que le travail effectué personnellement par le propriétaire n'est pas pris en compte. Les salaires versés à des ouvriers que vous employez sont déductibles s'ils portent sur des travaux déductibles.

Les réparations à la charge du locataire sont-elles déductibles ?

En principe non, même si vous ne lui en demandez pas le remboursement. C'est la position de l'administration fiscale sur impots.gouv.fr.

Un agrandissement est-il déductible si on loue le logement ?

Non. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles des revenus fonciers. Elles augmentent la surface ou le volume habitable, ou modifient fortement le gros œuvre.

Les travaux dans un local commercial sont-ils déductibles ?

Les réparations et l'entretien, oui. L'amélioration, en principe non. Exception : les travaux qui facilitent l'accueil des personnes handicapées ou protègent de l'amiante.