Qui paie quoi dans la remise en état entre deux locataires ?
Le locataire sortant répond des réparations locatives : entretien courant et petites réparations. Le propriétaire prend en charge tout le reste : décence, entretien normal, vétusté, force majeure, amélioration. L'état des lieux de sortie, comparé à celui d'entrée, sert de preuve. C'est au propriétaire de démontrer ce qui est imputable au locataire.
| Travaux | À la charge de | Source |
|---|---|---|
| Entretien courant, petites réparations | Locataire sortant | Service-public, F31697 |
| Réparations dues à la vétusté ou à la force majeure | Propriétaire | Service-public, F31699 |
| Travaux pour respecter la décence | Propriétaire | Service-public, F31699 |
| Maintien en l'état et entretien normal du logement | Propriétaire | Service-public, F31699 |
| Amélioration, rénovation énergétique | Propriétaire | Service-public, F31699 |
Sources : service-public.gouv.fr, fiches F31697 (vérifiée le 21 mai 2025), F31699 (vérifiée le 28 mai 2025) et F31269 (vérifiée le 9 juin 2026).
Le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire. Un état des lieux d'entrée précis protège donc le propriétaire à la sortie.
Quels délais encadrent la sortie du locataire ?
Le dépôt de garantie doit être rendu dans un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée. Le délai passe à deux mois en cas de différences. Il court à partir de la remise des clés. En cas de retard, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges s'applique par mois commencé.
| Étape | Délai ou règle | Source |
|---|---|---|
| État des lieux de sortie conforme | Restitution du dépôt sous 1 mois | Service-public, F31269 |
| État des lieux de sortie non conforme | Restitution sous 2 mois maximum | Service-public, F31269 |
| Point de départ | Remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée | Service-public, F31269 |
| Retenues | Justifiées par devis, factures ou constat | Service-public, F31269 |
| Retard | 10 % du loyer mensuel hors charges par mois commencé | Service-public, F31269 |
Source : service-public.gouv.fr, fiche F31269, « Dépôt de garantie dans un bail d'habitation », vérifiée le 9 juin 2026.
Pour retenir une somme, il faut un devis ou une facture dans ce délai. Faire chiffrer vite les réparations sert donc aussi la gestion du dépôt.
Que vérifier avant de relouer le logement ?
Trois points : la décence, le dossier de diagnostics et la classe DPE. Le logement doit être décent à la signature du nouveau bail. Le dossier de diagnostic technique doit être à jour, avec un état des risques de moins de six mois en zone concernée. Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail.
| Point | Règle | Source |
|---|---|---|
| Décence | Électricité, gaz, chauffage, eau chaude, aération, sanitaires | Décret n° 2002-120, articles 2 et 3 |
| Classe DPE | F au moins depuis 2025, E en 2028, D en 2034 | Décret n° 2002-120, article 3 bis |
| Dossier de diagnostics | Annexé au nouveau bail | Loi du 6 juillet 1989, article 3-3 |
| État des risques | Refait à chaque changement de locataire, moins de 6 mois | Loi du 6 juillet 1989, article 3-3 ; F12239 |
| Loyer d'un logement F ou G | Gelé : pas de hausse à la relocation | Décret n° 2022-1079 |
Sources : Légifrance, décret n° 2002-120 et loi n° 89-462, en vigueur au 6 novembre 2026 ; décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022.
La liste complète des diagnostics est dans Diagnostics obligatoires pour louer : la liste 2026. Les règles du DPE sont dans DPE obligatoire pour louer : règles 2026.
Faut-il profiter de la vacance pour faire des travaux plus lourds ?
Souvent, oui. Un logement vide permet des travaux impossibles en présence d'un locataire : électricité, salle d'eau, isolation intérieure, chauffage. Pendant un bail, le propriétaire doit prévenir le locataire et ne peut pas lui imposer l'accès le week-end. Au-delà de 21 jours de travaux, il doit baisser le loyer.
| Situation | Contrainte | Source |
|---|---|---|
| Travaux pendant le bail | Notification préalable par lettre recommandée ou en mains propres | Service-public, F31699 |
| Samedis, dimanches, jours fériés | Le locataire n'est pas obligé de permettre l'accès | Service-public, F31699 |
| Travaux de plus de 21 jours | Baisse de loyer proportionnelle à la durée | Service-public, F31699 |
| Logement vacant | Aucune de ces contraintes | — |
Source : service-public.gouv.fr, fiche F31699, vérifiée le 28 mai 2025.
Pour un logement F ou G, la vacance est le moment de sortir de la passoire. Le gel des loyers ne s'arrête qu'après travaux et nouveau DPE en classe E au moins. Voir Rénover un appartement avant de le louer, clé en main.
Comment tenir les délais avec un seul interlocuteur ?
Faites établir un devis unique dès l'état des lieux de sortie, poste par poste. Il distingue ce qui revient au locataire sortant et ce qui revient au propriétaire. Un contractant général coordonne ensuite tous les corps d'état sur un même planning. Le gestionnaire n'a qu'un contact et un document à transmettre au propriétaire.
- L'état des lieux de sortie : photos, relevés, comparaison avec l'entrée.
- Le devis : réparations locatives d'un côté, travaux du propriétaire de l'autre.
- La validation : le propriétaire décide, le dépôt de garantie est réglé dans les délais.
- Le chantier : tous corps d'état, sur un seul planning.
- La relocation : diagnostics à jour, nouveau DPE si des travaux énergétiques ont été faits.
Hexa Rénov' intervient comme contractant général, en Île-de-France hors Paris intra-muros. L'agence ou le propriétaire signe un seul contrat, clé en main, pour tous les corps d'état. Un seul interlocuteur suit le chantier jusqu'à la remise des clés. Hexa Rénov' offre le DPE officiel après travaux, réalisé par un diagnostiqueur certifié. Seule la classe de ce DPE officiel fait foi.
Un lot à remettre en état entre deux locataires ? Un seul contrat, un seul interlocuteur.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il retenir la vétusté sur le dépôt de garantie ?
Non. Les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure sont à la charge du propriétaire, selon service-public.gouv.fr. Seuls les manquements du locataire, justifiés, peuvent être déduits.
Quels justificatifs faut-il pour une retenue sur le dépôt ?
Un devis, des factures ou un constat, avec les états des lieux d'entrée et de sortie. Le propriétaire doit remettre ces justificatifs au locataire, selon la fiche F31269 de service-public.gouv.fr.
Peut-on relouer un logement classé G après une simple remise en état ?
Non. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail en métropole. Il faut des travaux qui le font changer de classe, prouvés par un nouveau DPE.
Le loyer peut-il augmenter à la relocation ?
Pas pour un logement classé F ou G : depuis le 24 août 2022, le loyer est limité à celui du locataire précédent.
Faut-il refaire tous les diagnostics à chaque locataire ?
Non, seulement ceux qui ne sont plus valables. L'état des risques, lui, doit dater de moins de six mois à chaque changement de locataire, dans les zones concernées.
