Passoires énergétiques et location : le calendrier 2025-2034

Les propriétaires bailleurs de logements mal classés au diagnostic de performance énergétique (DPE) vivent avec un calendrier fixé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Étape par étape, les logements les plus énergivores sortent du marché locatif. Voici les dates, les baux concernés et ce que vous pouvez faire, selon l'état du droit au 15 octobre 2026.

Quand un logement classé F ou G devient-il interdit à la location ?

Les logements classés G ne peuvent plus être loués depuis le 1er janvier 2025 en métropole. Les logements classés F seront concernés à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Un logement qui ne respecte pas ce seuil est considéré comme non décent au sens de la loi.

Le calendrier est inscrit à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Le niveau de performance d'un logement décent doit être :

• Depuis le 1er janvier 2023 : une consommation inférieure à 450 kWh d'énergie finale par m² et par an (les logements G les plus énergivores sont sortis du marché à cette date).
• Depuis le 1er janvier 2025 : entre la classe A et la classe F. Les logements G ne sont plus louables.
• À partir du 1er janvier 2028 : entre la classe A et la classe E. Les logements F ne seront plus louables.
• À partir du 1er janvier 2034 : entre la classe A et la classe D. Les logements E ne seront plus louables.

On parle de « passoire énergétique » (ou passoire thermique) pour un logement classé F ou G. Les logements classés E ne sont pas des passoires au sens courant, mais ils entrent dans le calendrier en 2034.

Le calendrier a-t-il changé en 2025 ou 2026 ?

Non. Au 15 octobre 2026, l'article 6 de la loi de 1989 est toujours dans sa rédaction issue de la loi Climat et résilience, en vigueur depuis le 1er janvier 2025. Un projet de loi annoncé par le Gouvernement en avril 2026 prévoit un assouplissement, mais il n'est pas encore une loi.

Ce qu'il faut retenir sur les évolutions récentes :

• Le calendrier légal reste inchangé : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
• Un projet de loi est en discussion : le 23 avril 2026, le Gouvernement a annoncé un texte qui permettrait de remettre en location des logements F et G vacants, à condition d'engager des travaux « dans des délais courts » (3 ans pour une maison individuelle, 5 ans en copropriété). Tant qu'il n'est pas voté et publié au Journal officiel, il ne s'applique pas.
• Le calcul du DPE va évoluer le 1er janvier 2027 : le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire passera de 1,9 à 1,7. Certains logements chauffés à l'électricité gagneront une classe, voire deux dans de rares cas (petits logements). Aucun logement ne verra son étiquette se dégrader du fait de ce changement.
• Les petites surfaces ont déjà été recalculées : depuis le 1er juillet 2024, les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils adaptés. Environ 140 000 logements ne sont plus classés F ou G.

Si votre DPE est récent et que le nouveau calcul de 2027 améliore votre étiquette, vous n'aurez pas besoin de refaire un diagnostic : le DPE pourra être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite.

Mon locataire actuel doit-il partir si le logement est classé G ?

Non. L'interdiction ne s'applique pas aux contrats en cours avant leur échéance. Elle vise les baux signés, renouvelés ou reconduits tacitement à partir de la date d'entrée en vigueur. Pour un bail vide de 3 ans signé en 2024, la règle s'appliquera donc lors du renouvellement ou de la reconduction.

Concrètement :

• Bail en cours : il continue jusqu'à son échéance.
• Renouvellement ou reconduction tacite : le logement doit alors respecter le seuil en vigueur à cette date.
• Nouveau locataire : le seuil s'applique dès la signature du bail.
• Locataire en place dans un logement non décent : il peut demander au propriétaire, par écrit, la mise en conformité, puis saisir le juge des contentieux de la protection. Le juge peut fixer les travaux à réaliser et leur délai, réduire ou suspendre le loyer. Le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer son loyer de lui-même.

Le juge ne peut pas ordonner les travaux s'ils risquent d'affecter le bâti (attestation d'un architecte) ou si l'autorité d'urbanisme ou du patrimoine a refusé l'autorisation de modifier les parties extérieures.

Quels logements et quels propriétaires sont concernés ?

Le calendrier concerne les logements loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés, en métropole comme en outre-mer, avec des dates décalées pour l'outre-mer. Les meublés de tourisme ne sont pas concernés par cette mesure, mais ils ont leurs propres règles de DPE.

Détail par situation :

• Location vide, résidence principale : concernée.
• Location meublée, résidence principale du locataire : concernée. Les règles de la loi de 1989 s'appliquent aux meublés loués comme résidence principale.
• Meublé de tourisme (location saisonnière) : non concerné par l'interdiction de louer. En revanche, en métropole, une autorisation de changement d'usage exige un DPE de classe A à E, puis de A à D à partir de 2034. La commune peut demander le DPE d'un meublé de tourisme existant.
• Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte : les logements G ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028, les logements F à partir du 1er janvier 2031.

Peut-on encore augmenter le loyer d'un logement F ou G ?

Non. En métropole, depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. Cela vaut pour la révision annuelle, pour la majoration après travaux et pour le loyer d'un nouveau bail, qu'il soit signé, renouvelé ou reconduit depuis cette date.

Le gel des loyers en pratique :

• Révision annuelle (indice de référence des loyers) : interdite pour un logement F ou G.
• Majoration exceptionnelle pour travaux : interdite.
• Contribution du locataire au partage des économies de charges : interdite.
• Logements vides et meublés : tous deux concernés.
• Outre-mer : le gel s'applique aux baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Sortir du statut de passoire permet donc aussi de retrouver la possibilité de réviser le loyer.

Que faire si votre logement est classé F ou G ?

Commencez par un diagnostic fiable, puis bâtissez un programme de travaux qui fait gagner au moins deux classes. Pour un logement F loué ou à louer, l'échéance du 1er janvier 2028 laisse peu de temps : il faut compter l'audit, les devis, les demandes d'aide et le chantier.

Les étapes conseillées :

1. Vérifier la validité du DPE : un DPE est valable 10 ans, sauf exceptions (les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024).
2. Faire réaliser un audit énergétique : il propose des scénarios de travaux chiffrés et sert de référence pour MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur. Voir notre guide Audit énergétique : déroulé, prix et obligations.
3. Traiter l'enveloppe : isolation des murs (par l'extérieur ou par l'intérieur), de la toiture et des planchers bas, menuiseries. L'aide à la rénovation d'ampleur exige au moins deux gestes d'isolation.
4. Remplacer le chauffage par un système décarboné, par exemple une pompe à chaleur air/eau sur un réseau de radiateurs à eau.
5. Vérifier la ventilation : un logement mieux isolé doit rester bien aéré.
6. Faire refaire le DPE après travaux pour obtenir la nouvelle étiquette.

Si l'audit est déjà fait, notre page travaux après audit explique comment passer du rapport au chantier. Si vous hésitez entre rénover et vendre, lisez notre guide Rénover une passoire thermique ou la vendre ?.

Quelles aides pour un propriétaire bailleur ?

Un propriétaire bailleur peut obtenir MaPrimeRénov', quels que soient ses revenus, en s'engageant à louer le logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans. Il peut aussi compléter avec l'éco-prêt à taux zéro, les certificats d'économies d'énergie, le déficit foncier ou Loc'Avantages, selon son projet.

Les principales aides en 2026 :

• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur : pour un logement classé E, F ou G, construit depuis au moins 15 ans, en métropole. Le projet doit faire gagner au moins 2 classes (par exemple de F à D) et inclure deux gestes d'isolation. Mon Accompagnateur Rénov' est obligatoire. Depuis le 1er septembre 2026, une maison individuelle ne peut plus garder un chauffage au gaz ou au fioul. Voir MaPrimeRénov' Parcours accompagné.
• MaPrimeRénov' par geste : depuis le 1er septembre 2026, les forfaits sont recentrés sur les pompes à chaleur. Pour les logements F et G en métropole, ce parcours reste ouvert jusqu'au 31 décembre 2027.
• Limites pour les bailleurs : dossiers pour 3 logements maximum, dans la limite de 20 000 € d'aide par logement sur 5 ans (par geste). Le logement doit être loué dans l'année qui suit la demande de solde, et, en cas de hausse de loyer, le montant de l'aide doit être déduit du coût des travaux.
• Éco-prêt à taux zéro : sans condition de ressources, jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale ou en complément de MaPrimeRénov', sur 20 ans au plus. Le bailleur s'engage à louer en résidence principale. Voir Éco-prêt à taux zéro.
• Certificats d'économies d'énergie (CEE) : cumulables avec MaPrimeRénov' par geste, mais pas avec MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur.
• Déficit foncier : pour une location vide au régime réel, les dépenses de travaux imputables sur le revenu global sont plafonnées à 10 700 € par an. Voir Déficit foncier.
• Loc'Avantages : réduction d'impôt jusqu'au 31 décembre 2027, en échange d'un loyer plafonné et d'une convention de 6 ans avec l'Anah. Le logement doit atteindre au moins la classe D en cas de convention avec travaux.

Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' est obligatoire avant de déposer une demande de rénovation d'ampleur. Ne commencez jamais les travaux avant le dépôt de la demande d'aide.

Comment Hexa Rénov' accompagne les bailleurs

Hexa Rénov', entreprise RGE, prend en charge les rénovations d'ampleur avec un seul interlocuteur : isolation (ITE, ITI), pompe à chaleur air/eau et coordination du chantier, avec les aides gérées. Pour faire le point sur votre logement, découvrez notre offre rénovation d'ampleur. Rappel sous 2 h ouvrées.

Questions fréquentes

Puis-je louer un logement classé G en 2026 ?

Non, en métropole, si le bail est signé, renouvelé ou reconduit depuis le 1er janvier 2025. Un bail en cours signé avant cette date continue jusqu'à son échéance. En outre-mer, l'interdiction des logements G s'appliquera à partir du 1er janvier 2028.

L'interdiction de louer les logements F en 2028 a-t-elle été reportée ?

Non, pas au 15 octobre 2026. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit toujours la classe E minimum à partir du 1er janvier 2028. Un projet de loi annoncé en avril 2026 envisage une remise en location sous condition de travaux, mais il n'est pas adopté.

Les locations meublées sont-elles concernées ?

Oui, si le meublé est la résidence principale du locataire. Les meublés de tourisme ne sont pas concernés par l'interdiction de louer, mais une autorisation de changement d'usage demande un DPE de A à E en métropole, puis de A à D à partir de 2034.

Le nouveau calcul du DPE en 2027 peut-il faire sortir mon logement du statut de passoire ?

C'est possible pour certains logements chauffés à l'électricité. À partir du 1er janvier 2027, le coefficient de l'électricité passe de 1,9 à 1,7. L'étiquette peut gagner une classe, rarement deux. Le DPE existant pourra être mis à jour gratuitement en ligne, sans nouvelle visite.

Que risque un propriétaire qui loue une passoire interdite ?

Le logement est considéré comme non décent. Le locataire peut demander la mise en conformité, puis saisir le juge, qui peut ordonner des travaux avec un délai, réduire ou suspendre le loyer. Les aides au logement versées au bailleur peuvent aussi être conservées par l'organisme payeur jusqu'à 18 mois.

Combien de classes faut-il gagner pour obtenir MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur ?

Au moins 2 classes énergétiques sur l'audit énergétique, par exemple de F à D, avec au moins deux gestes d'isolation. L'accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov' est obligatoire.